Airbnb en de Belgische fiscus
De deeleconomie is de afgelopen jaren enorm gegroeid, en Airbnb is daar het meest zichtbare voorbeeld van. Maar veel verhuurders beseffen niet dat hun Airbnb-inkomsten belastbaar zijn in België. De FOD Financiën heeft de laatste jaren flink geïnvesteerd in controles op platforminkomsten.
Sinds 2020 zijn platforms zoals Airbnb verplicht om de inkomsten van hun verhuurders te rapporteren aan de Belgische fiscus via het DAC7-systeem. Dat betekent dat de fiscus exact weet hoeveel u hebt verdiend. Niet aangeven is dus geen optie meer.
De fiscale behandeling hangt af van het type verhuur: verhuurt u een gemeubileerd pand of enkel de kale woning? Is het uw eigen woning of een tweede verblijf? Verhuurt u occasioneel of structureel? Elk scenario heeft andere fiscale gevolgen.
Belasting op onroerende inkomsten vs roerende inkomsten
De huurprijs die u ontvangt via Airbnb bestaat fiscaal uit twee componenten: een onroerend deel (de huur voor het pand zelf) en een roerend deel (de huur voor de meubels en uitrusting).
Het onroerende deel wordt in principe belast op basis van het kadastraal inkomen, niet op de werkelijke huurinkomsten, zolang u verhuurt aan particulieren voor privégebruik. Het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,40 wordt bij uw belastbaar inkomen geteld.
Het roerende deel (doorgaans geschat op 40% van de totale huurprijs bij gemeubileerde verhuur) wordt belast tegen 30% roerende voorheffing, na aftrek van een forfaitaire kostenaftrek van 50%.
Concreet voorbeeld: u verhuurt uw appartement via Airbnb voor 100 euro per nacht. 60 euro wordt beschouwd als onroerend inkomen (belast via KI) en 40 euro als roerend inkomen. Van die 40 euro trekt u forfaitair 50% kosten af, en op de resterende 20 euro betaalt u 30% roerende voorheffing, dus 6 euro per nacht.
Wanneer wordt u als professioneel beschouwd?
De fiscus maakt een onderscheid tussen occasionele en professionele verhuur. Bij professionele verhuur worden uw werkelijke inkomsten belast tegen de progressieve tarieven van de personenbelasting, tot 50%.
Er is geen vastgestelde grens, maar de fiscus kijkt naar een reeks criteria: het aantal verhuurde panden, de frequentie van verhuur, of u actief adverteert, of u bijkomende diensten aanbiedt (ontbijt, rondleidingen), en of de inkomsten een significant deel van uw totale inkomen uitmaken.
Verhuurt u één pand af en toe terwijl u zelf op vakantie bent? Dan wordt dat doorgaans als occasioneel beschouwd. Beheert u drie appartementen die u het hele jaar door verhuurt? Dan beschouwt de fiscus dat eerder als een professionele activiteit.
Gewestelijke registratieverplichtingen
Los van de belastingen zijn er gewestelijke verplichtingen voor toeristische verhuur. In Vlaanderen moet u uw Airbnb-verhuur aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. In Wallonië geldt een gelijkaardige registratieplicht bij het Commissariat Général au Tourisme. In Brussel is een stedenbouwkundige vergunning vereist voor toeristische verhuur.
De stad Brussel heeft bijzonder strenge regels ingevoerd. U mag uw hoofdverblijfplaats maximaal 120 nachten per jaar verhuren via platforms, en voor andere woningen hebt u een vergunning nodig die niet altijd wordt toegekend.
Gemeenten kunnen bovendien eigen reglementen hebben: lokale belastingen op toeristische logies, brandveiligheidsattesten, en meer. Controleer altijd de regels van uw specifieke gemeente voor u begint met Airbnb.
Praktische tips voor Airbnb-verhuurders
Ten eerste: houd een gedetailleerde boekhouding bij van alle inkomsten en uitgaven gerelateerd aan uw Airbnb. Bewaar facturen van schoonmaakproducten, linnengoed, herstellingen, platformkosten.
Ten tweede: registreer u bij de bevoegde gewestelijke instantie en de gemeente. Dat is niet alleen wettelijk verplicht, het beschermt u ook bij een eventuele controle.
Ten derde: declareer uw inkomsten correct in uw belastingaangifte. Vak III (onroerende inkomsten) en vak VII (diverse inkomsten) zijn de relevante rubrieken.
Ten vierde: als uw Airbnb-activiteit groeit, consulteer een boekhouder of fiscalist. De grens tussen occasionele en professionele verhuur is niet scherp afgebakend.
Tot slot: de servicekosten die Airbnb aanrekent (doorgaans 3% host fee) zijn aftrekbaar als beroepskosten bij professionele verhuur.