Belgisch belastingrecht op buitenlands vastgoed
Als Belgisch rijksinwoner bent u belastbaar op uw wereldwijd inkomen. Dat betekent dat huurinkomsten uit vastgoed in het buitenland, zoals een vakantiehuis in Frankrijk, Spanje of Portugal, in principe moeten worden aangegeven in uw Belgische belastingaangifte.
De praktijk is echter genuanceerder. De meeste dubbelbelastingverdragen die België heeft afgesloten, kennen het recht om onroerende inkomsten te belasten toe aan het land waar het vastgoed gelegen is. België past dan de methode van vrijstelling met progressievoorbehoud toe.
Dit betekent dat de buitenlandse huurinkomsten niet effectief worden belast in België, maar ze worden wel meegeteld om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is. Het effect: uw Belgische inkomsten worden tegen een hoger tarief belast omdat de buitenlandse inkomsten uw totale inkomen optrekken.
Het progressievoorbehoud kan enkele honderden tot enkele duizenden euro's kosten, afhankelijk van de hoogte van de buitenlandse inkomsten en uw bestaande inkomen.
Aangifte in de Belgische belastingaangifte
Buitenlands vastgoed moet worden aangegeven in vak III van de Belgische belastingaangifte, specifiek in de rubriek voor buitenlandse onroerende inkomsten.
Sinds 2021 moeten eigenaars van buitenlands vastgoed ook een kadastraal inkomen laten vaststellen door de Belgische administratie. U bent verplicht om het bestaan van buitenlands vastgoed spontaan te melden aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen. Die kent dan een fictief KI toe op basis van de verkoopwaarde.
Dit KI wordt gebruikt als basis voor de berekening in de Belgische aangifte. Het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,40 vormt het belastbare bedrag voor het progressievoorbehoud.
Als u het vastgoed niet verhuurt, geeft u het KI aan. Verhuurt u het wel, dan geeft u de werkelijke netto huurinkomsten aan, verminderd met 40% forfaitaire kosten. België past dan het progressievoorbehoud toe op het hoogste van beide bedragen.
Vergeet niet dat u ook in het land waar het vastgoed gelegen is belasting verschuldigd kunt zijn. In Frankrijk betaalt u bijvoorbeeld inkomstenbelasting op de huurinkomsten plus lokale belastingen. In Spanje geldt een niet-inwonersbelasting.
Veel voorkomende situaties per land
Frankrijk: huurinkomsten worden belast via het micro-foncier regime (forfaitaire aftrek van 30%) of het réel regime. Daarnaast betaalt u prélèvements sociaux van 17,2%. In België wordt vrijstelling met progressievoorbehoud toegepast.
Spanje: niet-inwoners betalen 24% belasting op de werkelijke huurinkomsten (19% voor EU-inwoners). In België geldt opnieuw het progressievoorbehoud.
Portugal: huurinkomsten worden belast tegen een vast tarief van 28% of tegen het progressieve tarief als dat voordeliger is. Het dubbelbelastingverdrag met België voorziet in vrijstelling met progressievoorbehoud.
Nederland: huurinkomsten van Nederlandse vastgoed worden forfaitair belast in Box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. In België geldt het progressievoorbehoud.
Let op: elk land heeft eigen regels en de interactie met het dubbelbelastingverdrag is niet altijd eenvoudig. Laat u adviseren door een fiscalist die ervaring heeft met internationaal belastingrecht.
Onroerende voorheffing en lokale belastingen
In het land waar het vastgoed gelegen is, betaalt u doorgaans ook lokale belastingen vergelijkbaar met de Belgische onroerende voorheffing. In Frankrijk zijn dat de taxe foncière en eventueel de taxe d'habitation. In Spanje de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Deze lokale belastingen zijn niet aftrekbaar van uw Belgische belastingen, maar ze verminderen wel uw netto huurinkomen en dus het bedrag dat in aanmerking komt voor het progressievoorbehoud.
Bij de berekening van het netto huurinkomen voor de Belgische aangifte mag u de buitenlandse belastingen niet als kost aftrekken. U vermeldt het bruto huurinkomen verminderd met 40% forfaitaire kosten, zonder rekening te houden met buitenlandse belastingen.
Het totale belastingplaatje van buitenlands vastgoed is dus: lokale belasting in het buitenland + inkomstenbelasting in het buitenland + progressievoorbehoud in België. Samen kan dat oplopen tot 40% tot 50% van de bruto huurinkomsten.
Tips voor eigenaars van buitenlands vastgoed
Tip 1: meld uw buitenlands vastgoed proactief aan de Belgische administratie voor de vaststelling van het KI. Wie dit nalaat riskeert een boete.
Tip 2: bewaar alle documenten over uw buitenlands vastgoed: aankoopakte, belastingaanslagen in het buitenland, huurcontracten, en renovatiefacturen.
Tip 3: overweeg om een lokale fiscalist in het buitenland te raadplegen voor de belastingaangifte in dat land. De regels verschillen sterk per land en fouten kunnen duur uitvallen.
Tip 4: als u overweegt om buitenlands vastgoed te kopen, maak dan een volledige fiscale kostenanalyse. Tel de belastingen in beide landen op om het werkelijke nettorendement te berekenen.
Tip 5: bij verkoop van buitenlands vastgoed gelden de meerwaarderegels van het land waar het vastgoed gelegen is. In Frankrijk bedraagt de meerwaardebelasting voor niet-inwoners 19% plus 17,2% prélèvements sociaux. Planning is essentieel.