Hoe wordt garageverhuur belast?
De verhuur van garages, parkeerplaatsen en staanplaatsen wordt in België fiscaal anders behandeld dan de verhuur van woningen. Het belangrijkste verschil: bij garageverhuur worden doorgaans de werkelijke huurinkomsten belast, niet het kadastraal inkomen.
Dit komt omdat garages en parkeerplaatsen vaak worden verhuurd aan particulieren voor niet-woondoeleinden. De fiscus beschouwt dit als een onroerend inkomen dat belast wordt tegen de progressieve tarieven van de personenbelasting.
Het belastbare bedrag is de werkelijke bruto huurprijs verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40%. Op het resterende bedrag (60% van de huurprijs) betaalt u personenbelasting tegen uw marginaal tarief.
Concreet: als u een garagebox verhuurt voor 150 euro per maand, ofwel 1.800 euro per jaar, dan is het belastbare bedrag 1.800 x 60% = 1.080 euro. Bij een marginaal tarief van 50% betaalt u 540 euro belasting per jaar.
Dat is een effectief belastingtarief van 30% op de bruto huurinkomsten. Niet verwaarloosbaar, maar ook niet dramatisch.
Garage bij de woning vs apart verhuurd
De fiscale behandeling hangt af van de situatie. Als de garage onderdeel uitmaakt van een woning en samen met die woning wordt verhuurd aan dezelfde huurder voor bewoning, dan wordt de garage mee belast via het kadastraal inkomen. Dat is doorgaans voordeliger.
Maar als de garage apart wordt verhuurd, of aan een andere huurder dan de bewoner van de woning, dan gelden de regels voor de werkelijke huurinkomsten.
Dit onderscheid is belangrijk en wordt in de praktijk niet altijd correct toegepast. De fiscus kijkt naar de huurovereenkomst: als er één contract is voor woning plus garage, wordt alles als woningverhuur behandeld. Zijn er aparte contracten, dan wordt de garage apart belast.
Tip: als u een woning met garage verhuurt, maak dan één huurcontract op dat beide omvat met één totale huurprijs. Zo wordt de garage mee opgenomen in de KI-belasting, wat bijna altijd voordeliger is dan belasting op de werkelijke huurinkomsten.
BTW op garageverhuur
Verhuur van garages en parkeerplaatsen is in principe onderworpen aan 21% BTW. Dit is een uitzondering op de algemene regel dat verhuur van onroerende goederen vrijgesteld is van BTW.
Er geldt echter een belangrijke nuance: als de garage samen met een woning wordt verhuurd aan dezelfde huurder voor woondoeleinden, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW. De BTW-plicht geldt alleen voor apart verhuurde garages en parkeerplaatsen.
Als u meerdere garages apart verhuurt en uw totale omzet boven 25.000 euro per jaar komt, bent u BTW-plichtig en moet u 21% BTW aanrekenen op de huurprijs. Onder die drempel kunt u de BTW-vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen aanvragen.
In de praktijk bereiken weinig particuliere verhuurders de drempel van 25.000 euro met garageverhuur alleen. Maar als u dit combineert met andere BTW-plichtige activiteiten, kan het totaal snel oplopen.
Onroerende voorheffing op garages
Op garages en parkeerplaatsen is ook onroerende voorheffing verschuldigd, berekend op het kadastraal inkomen. Als de garage een apart KI heeft, betaalt u daar apart onroerende voorheffing op. Maakt de garage deel uit van een woning met één globaal KI, dan is de onroerende voorheffing opgenomen in het totaalbedrag.
Het KI van een garage is doorgaans beperkt: tussen 200 en 500 euro voor een gewone garagebox. De onroerende voorheffing bedraagt dan circa 200 tot 600 euro per jaar, afhankelijk van de gemeente.
Deze kost moet u mee opnemen in uw rendementberekening. Bij een maandelijkse huur van 150 euro en een onroerende voorheffing van 400 euro, personenbelasting van 540 euro, en onderhoudskosten van 200 euro, houdt u netto circa 660 euro per jaar over op een investering die misschien 30.000 tot 50.000 euro heeft gekost.
Dat is een nettorendement van circa 1,3% tot 2,2%, wat in lijn is met ander vastgoed maar niet spectaculair.
Tips voor verhuurders van garages
Tip 1: bij verhuur samen met een woning, maak altijd één huurcontract op. Dat is fiscaal voordeliger.
Tip 2: houd rekening met alle kosten: onroerende voorheffing, personenbelasting, onderhoud, verzekering. Het brutrendement is niet het nettorendement.
Tip 3: in steden met parkeerschaarste kunnen garageboxen een stabiele belegging zijn. De huurprijs stijgt mee met de schaarste en het risico op leegstand is beperkt.
Tip 4: als u overweegt om garageboxen te kopen als investering, vergelijk het nettorendement met andere beleggingsvormen. Na belasting en kosten is het rendement doorgaans bescheiden.
Tip 5: registreer uw huurcontract bij het registratiekantoor. Dit is verplicht en beschermt zowel verhuurder als huurder. De registratiekosten voor woninghuur zijn gratis; voor garageverhuur geldt een recht van 0,2% van de totale huurprijs over de looptijd van het contract.