Hoe wordt garageverhuur belast?
<p><strong>Kort antwoord:</strong> verhuurt u een garage, garagebox of parkeerplaats aan een particulier die ze niet beroepsmatig gebruikt (het gangbare geval: iemand parkeert er zijn auto)? Dan wordt u niet belast op de werkelijk ontvangen huur, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) x 1,40 — ongeacht de huurprijs die u int.</p>
De formule: belastbaar bedrag = niet-geïndexeerd KI x indexatiecoëfficiënt x 1,40. Voor aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) bedraagt de indexatiecoëfficiënt 2,2446 (bron: FOD Financiën — raadpleeg fin.belgium.be voor het meest actuele cijfer, dit wordt jaarlijks herzien).
Concreet: een garagebox met een niet-geïndexeerd KI van 400 euro geeft 400 x 2,2446 x 1,40 = 1.257 euro belastbaar, toegevoegd aan uw overige inkomsten en belast tegen uw progressief personenbelastingtarief.
Dit bedrag staat volledig los van de effectieve huurprijs: of u nu 100 euro of 250 euro per maand ontvangt, de belasting blijft gebaseerd op het KI. Dat maakt garageverhuur aan particulieren fiscaal voordelig zodra de huurprijs dit KI-gebaseerde bedrag overstijgt.
Let op: deze KI-regel geldt specifiek voor verhuur aan een particuliere huurder die het goed niet beroepsmatig gebruikt. Verhuurt u aan een vennootschap, of gebruikt de huurder de garage voor een beroepsactiviteit (bijvoorbeeld als opslagruimte voor een zelfstandige), dan wordt wel de werkelijk ontvangen huur belast als beroepsinkomen — niet het KI.
Bron: FOD Financiën, fin.belgium.be/nl/particulieren/woning/huren-verhuren/huurinkomsten/verhuur-particulieren.
Garage bij de woning vs apart verhuurd
Niet het aantal huurcontracten bepaalt welke regel van toepassing is, maar de hoedanigheid van de huurder. Verhuurt u de garage — samen met de woning óf apart — aan een particulier die ze niet beroepsmatig gebruikt, dan blijft de KI-gebaseerde regel hierboven in beide gevallen van toepassing.
De werkelijke-huurregel komt pas in beeld als u verhuurt aan een vennootschap, of aan een particulier die de garage effectief beroepsmatig gebruikt. Vraag bij twijfel na waarvoor de huurder de ruimte gebruikt — dat bepaalt de regel, niet het aantal huurcontracten.
Tip: bij verhuur samen met een woning aan dezelfde (niet-beroepsmatige) huurder maakt één gezamenlijk huurcontract de zaak administratief eenvoudiger, maar fiscaal verandert het niets aan de KI-gebaseerde berekening.
BTW op garageverhuur
Verhuur van garages en parkeerplaatsen is in principe onderworpen aan 21% BTW — een uitzondering op de algemene vrijstelling voor onroerende verhuur.
Er geldt een belangrijke nuance: als de garage samen met een woning wordt verhuurd aan dezelfde huurder voor woondoeleinden, dan is de verhuur vrijgesteld van BTW (ze volgt het regime van de woning).
Voor apart verhuurde garages blijft de 21% BTW-plicht in principe gelden, maar vrijwel alle particuliere verhuurders van één garage vallen onder de BTW-vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen, zolang hun totale jaaromzet uit BTW-plichtige activiteiten onder 25.000 euro blijft. Concreet: met één garagebox hoeft u dus doorgaans geen BTW aan te rekenen of af te dragen.
Onroerende voorheffing op garages
Op garages en parkeerplaatsen is ook onroerende voorheffing verschuldigd, berekend op het kadastraal inkomen. Als de garage een apart KI heeft, betaalt u daar apart onroerende voorheffing op. Maakt de garage deel uit van een woning met één globaal KI, dan is de onroerende voorheffing opgenomen in het totaalbedrag.
Het KI van een garage is doorgaans beperkt: tussen 200 en 500 euro voor een gewone garagebox. De onroerende voorheffing bedraagt dan circa 200 tot 600 euro per jaar, afhankelijk van de gemeente.
Wat houdt u netto over? Bij een garage met KI 400 (zoals hierboven): personenbelasting op 1.257 euro belastbaar tegen 50% marginaal tarief = circa 629 euro, plus onroerende voorheffing van circa 400 euro, plus onderhoud. Bij een maandhuur van 150 euro (1.800 euro/jaar) houdt u dan grofweg 1.800 - 629 - 400 - 200 (onderhoud) = circa 570 euro netto over — een indicatie, uw eigen KI en gemeentelijke opcentiemen bepalen het exacte bedrag.
Tips voor verhuurders van garages
Tip 1: de belasting is gekoppeld aan het KI, niet aan de huurprijs — een hogere huur bij dezelfde garage verhoogt uw netto-opbrengst zonder de belasting te verhogen (zolang de huurder niet-beroepsmatig gebruikt).
Tip 2: houd rekening met alle kosten: onroerende voorheffing, personenbelasting op het KI, onderhoud, verzekering. Het brutorendement is niet het nettorendement.
Tip 3: in steden met parkeerschaarste kunnen garageboxen een stabiele belegging zijn. De huurprijs stijgt mee met de schaarste en het risico op leegstand is beperkt.
Tip 4: overweegt u garageboxen te kopen als investering? Vergelijk het nettorendement met andere beleggingsvormen. Na belasting en kosten is het rendement doorgaans bescheiden maar voorspelbaar.
Tip 5: registreer uw huurcontract bij het registratiekantoor. Dit is verplicht en beschermt zowel verhuurder als huurder. De registratiekosten voor woninghuur zijn gratis; voor garageverhuur geldt een recht van 0,2% van de totale huurprijs over de looptijd van het contract.