Kadastraal inkomen 2026: berekening, onroerende voorheffing en belasting uitgelegd
Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is geen werkelijk ontvangen huur, maar een fictieve waarde die de federale overheid toekent aan elk onroerend goed in België. Het vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse nettohuurwaarde die het pand in het referentiejaar 1975 zou hebben opgebracht als het verhuurd werd. Die bevroren waarde uit 1975 wordt sindsdien jaarlijks geïndexeerd om in de buurt te komen van de actuele marktwaarde.
De FOD Financiën stelt het KI vast na een schatting door de Administratie van het Kadaster. Zowel gebouwde onroerende goederen (woningen, appartementen, bedrijfsgebouwen) als ongebouwde percelen (gronden, landbouwgrond) krijgen een KI toegewezen. Het KI staat vermeld in uw aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing en is ook raadpleegbaar via MyMinfin op de website van FOD Financiën.
Het KI vervult twee fiscale rollen: het vormt de berekeningsbasis voor de onroerende voorheffing, een gewestelijke belasting die jaarlijks betaald wordt, en het speelt een rol in de personenbelasting — maar enkel voor wie een tweede verblijf of verhuurd pand bezit. Eigen woningen zijn vrijgesteld van belasting op het KI in de personenbelasting (zie het hoofdstuk hieronder).
Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?
Het kadastraal inkomen zelf wordt niet jaarlijks herzien. De FOD Financiën past het KI enkel aan wanneer een eigenaar een aangifte van wijziging indient, bijvoorbeeld na nieuwbouw, verbouwing of een bestemmingswijziging. Wat wel elk jaar verandert, is de indexatiecoëfficiënt: die corrigeert het bevroren KI uit 1975 voor de geldontwaarding.
| Aanslagjaar | Indexatiecoëfficiënt |
|---|---|
| 2024 | 2,1763 |
| 2025 | 2,2361 |
| 2026 | 2,3000 |
Bron: Vlaanderen.be — Vlaamse Belastingdienst en FOD Financiën. Coëfficiënten 2024 en 2025 zijn de gepubliceerde officiële waarden; 2026 is de meest recente gepubliceerde coëfficiënt.
Het geïndexeerde KI berekent u als volgt:
Geïndexeerd KI = Kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd) × 2,3000
Op het geïndexeerde KI wordt vervolgens de onroerende voorheffing berekend. Let op: voor de personenbelasting (tweede verblijf en verhuurde panden) geldt nog een bijkomende vermenigvuldiging met 1,4 — daarover meer in het hoofdstuk over de personenbelasting.
Onroerende voorheffing 2026: berekening per gewest
De onroerende voorheffing (OV) is een gewestelijke belasting op onroerende goederen. Ze bestaat uit drie lagen: een basisheffing die het gewest vaststelt, provinciale opcentiemen en gemeentelijke opcentiemen. De basisheffing verschilt naargelang het gewest waar het pand gelegen is.
| Gewest | Basisheffing | Bevoegde dienst |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 3,97% | Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) |
| Wallonië | 1,25% | SPW Finances |
| Brussel | 1,25% | Brussel Fiscaliteit |
De basisheffing is slechts het vertrekpunt. Elke provincie en gemeente voegt daar haar eigen opcentiemen aan toe. In Vlaanderen lopen de provinciale opcentiemen typisch van 700 tot meer dan 1.000 opcentiemen, en gemeentelijke opcentiemen variëren van 500 tot boven de 2.000. De totale belastingdruk verschilt daardoor aanzienlijk van gemeente tot gemeente.
De volledige formule:
OV = Geïndexeerd KI × Basisheffing × (1 + provinciale opcentiemen/100) × (1 + gemeentelijke opcentiemen/100)
Gebruik de online rekenmodule van Vlabel voor een precieze berekening per gemeente.
De OV hangt ook nauw samen met de personenbelasting: wat u betaalt aan onroerende voorheffing is niet aftrekbaar van de personenbelasting voor uw eigen woning.
Rekenvoorbeeld onroerende voorheffing 2026 – Gent
We nemen een concrete woning in Gent als voorbeeld. Stel: het kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd) bedraagt € 800.
- Geïndexeerd KI: € 800 × 2,3000 = € 1.840
- Basisheffing Vlaanderen (3,97%): € 1.840 × 0,0397 = € 73,05
- Provinciale opcentiemen Oost-Vlaanderen (ca. 930 opc.): € 73,05 × 9,30 = € 679,37
- Gemeentelijke opcentiemen Gent (ca. 1.400 opc.): € 73,05 × 14,00 = € 1.022,70
- Totale OV (benadering): ≈ € 780–820 per jaar
Opmerking: opcentiemen variëren jaar na jaar. De bovenstaande waarden zijn indicatief. Controleer uw aanslagbiljet of gebruik de officiële Vlabel-calculator voor uw specifieke gemeente.
Verminderingen onroerende voorheffing
- Vermindering voor bescheiden woning (Vlaanderen): Als het niet-geïndexeerde KI van uw eigen woning lager is dan een bepaald drempelbedrag (ca. € 745 alleenstaande / € 895 gezinnen met kinderen), heeft u recht op een vermindering.
- Vermindering voor kinderen ten laste: Gezinnen met kinderen ten laste genieten een bijkomende vermindering, afhankelijk van het aantal kinderen.
- Sociale verminderingen: Personen met een beperkte invaliditeitsuitkering, gepensioneerden met laag inkomen en weduwen/weduwnaars onder bepaalde inkomensdrempels kunnen een bijkomende vermindering aanvragen bij Vlabel.
Voor zelfstandigen en kleine ondernemers die hun bedrijfspand ook deels privé gebruiken, loont het de moeite na te gaan of er aanverwante regelingen zijn via de btw-vrijstelling voor kleine ondernemingen. Vraag specifieke tegemoetkomingen aan via het MijnVlabel-portaal of uw regionaal belastingkantoor.
KI en de personenbelasting
Het kadastraal inkomen heeft een dubbele fiscale rol. Naast de onroerende voorheffing kan het ook een grondslag zijn in de personenbelasting. De behandeling verschilt naargelang de situatie van het onroerend goed.
| Situatie | Behandeling in personenbelasting |
|---|---|
| Eigen woning (enige woning, zelf bewoond) | Vrijgesteld — het KI wordt niet belast in de personenbelasting |
| Tweede verblijf / vakantiewoning (niet verhuurd) | Geïndexeerd KI × 1,4 wordt opgeteld bij uw belastbaar inkomen |
| Verhuurd aan particulier (niet-professioneel gebruik) | Geïndexeerd KI × 1,4 als inkomst (werkelijke huurinkomsten tellen niet) |
| Verhuurd voor beroepsgebruik | Werkelijke nettohuurinkomsten belast (na forfaitaire kostenaftrek van 40%) |
De vrijstelling voor de eigen woning is een belangrijk fiscaal voordeel. Wie een tweede pand aankoopt betaalt wél belasting op het geïndexeerde KI (× 1,4). Vergeet ook niet dat de aankoop zelf gewestelijke belastingen genereert via de registratierechten in Vlaanderen.
KI aanvechten of herzien
Vindt u dat het kadastraal inkomen van uw pand te hoog of onjuist is? U kunt bezwaar indienen bij de Administratie van het Kadaster (FOD Financiën). Situaties waarbij een herziening gegrond kan zijn:
- Het KI werd vastgesteld na een verbouwing, maar de werken zijn kleiner dan oorspronkelijk geschat.
- Vergelijkbare panden in uw straat hebben een lager KI.
- Er zijn structurele gebreken die de huurwaarde in 1975 negatief hadden beïnvloed.
Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend binnen twee maanden na de kennisgeving van het kadastraal inkomen door de Administratie van het Kadaster. Raadpleeg FOD Financiën of uw notaris voor de exacte procedure.
Veelgestelde vragen over het kadastraal inkomen 2026
Waar vind ik mijn kadastraal inkomen?
U vindt uw kadastraal inkomen op het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. U kunt het ook raadplegen via MyMinfin op fin.belgium.be — log in met uw eID of itsme en ga naar "Mijn vastgoed".
Verandert het kadastraal inkomen elk jaar?
Nee, het kadastraal inkomen zelf verandert niet automatisch elk jaar. Het blijft ongewijzigd tenzij u een aangifte van wijziging indient (bv. na verbouwing). Wat wel jaarlijks aangepast wordt, is de indexatiecoëfficiënt: voor 2026 bedraagt die 2,3000 (bron: FOD Financiën / Vlaanderen.be).
Moet ik onroerende voorheffing betalen als huurder?
In principe betaalt de eigenaar de onroerende voorheffing, niet de huurder. De OV is verschuldigd door de persoon die op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, bezitter of vruchtgebruiker is. Als huurder heeft u dus geen directe OV-verplichting, tenzij dit expliciet in uw huurcontract is opgenomen.
Geldt het kadastraal inkomen ook voor gronden?
Ja, ook ongebouwde percelen — zoals landbouwgronden, bospercelen en bouwgronden — krijgen een kadastraal inkomen toegewezen. Het KI van een onbebouwd perceel is doorgaans lager dan dat van een bebouwd goed, maar de onroerende voorheffing is er wel degelijk op van toepassing.
Hoe vraag ik een herziening van mijn kadastraal inkomen aan?
Een herziening vraagt u aan door schriftelijk bezwaar in te dienen bij de Administratie van het Kadaster (FOD Financiën) binnen twee maanden na de officiële kennisgeving. Vermeld de reden (bv. vergelijkingspanden met lager KI, onjuiste gegevens). Meer info via fin.belgium.be.
Wat is het verschil tussen het geïndexeerde en het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen?
Het niet-geïndexeerde KI is de door het Kadaster vastgestelde waarde in prijzen van 1975. Het geïndexeerde KI is dat bedrag vermenigvuldigd met de jaarlijkse indexatiecoëfficiënt (voor 2026: × 2,3000). De berekening van de onroerende voorheffing en de belasting op een tweede verblijf zijn steeds gebaseerd op het geïndexeerde KI.